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云浮市云城区集体建设用地与农用地基准地价制订项目政策解读

一、基准地价成果制订背景

根据《广东省自然资源厅关于做好2019年度自然资源评价评估工作的通知》（粤自然资函〔2019〕1925号）等文件规定，提出：“全面开展集体建设用地和农用地基准地价编制工作”，为充分发挥市场配置土地资源基础性作用，促进集体建设用地与农用地的合理流转，规范集体建设用地与农用地流转的市场秩序，及时反映集体建设用地与农用地流转价格的动态变化，为集体所有权人、使用权人流转建设用地提供价格参考依据，我市云城区组织完成了该项工作。本次基准地价制订工作为适应我市云城区集体土地地价发展的客观现状，有利于加强集体地价体系的建立，维护集体土地市场正常秩序，实现集体土地资源宏观调控。

二、基准地价的概念

基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，于某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。基准地价即土地初始价格，包含建设用地基准价格和农用地基准价格。基准地价反映土地市场在一段时期内的整体变化趋势，是国土资源管理形势分析的重要基础数据，是政府宏观调控土地市场的重要手段之一。

三、基准地价编制的依据

1、《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修订，自2020年1月1日起施行）；

2、《广东省自然资源厅关于做好2019年度自然资源评价评估工作的通知》（粤自然资函〔2019〕1925号）；

3、《广东省自然资源厅关于做好2020年度自然资源评价评估工作的通知》（粤自然资利用〔2020〕1364号）；

4、《广东省集体建设用地定级与基准地价评估成果编制指引（试行）》（粤自然资函〔2020〕590号；

5、《关于印发<广东省集体农用地定级与基准地价评估成果编制指引（试行）>的通知》（粤估协发〔2020〕73号）。

四、基准地价编制过程

1、前期工作准备；

2、资料收集、整理；

3、外业调查；

4、内业评估；

5、初步成果提交；

6、意见征询；

7、公开听证；

8、市级专家评审；

9、省厅复审验收；

10、上报市政府审批；

11、公布实施。

五、基准地价制订内容

（一）集体建设用地基准地价

1、估价期日：2020年7月1日；

2、基准地价内涵：集体建设用地基准地价指设定条件下的地价，即指在设定容积率、法定最高使用年期，集体商服用地、宅基地、集体工业用地、土地开发程度为“五通一平”条件下，分用途的集体土地使用权价格。具体设定如下：

云城区集体建设用地基准地价内涵表

用途	商服用地	宅基地	工业用地
在符合国土空间规划等法定规划和用途管制前提下，土地权属清晰无争议，可依法取得集体土地所有证和集体土地使用证的集体建设用地
估价期日	2020年7月1日
土地开发程度	五通一平	五通一平	五通一平
设定容积率	1.0	3.0	1.0
土地使用年限	40年	无年期限制	50年
地价表现形式	级别价	级别价	级别价
价格表达形式	地面地价	地面地价	地面地价
市场特征及价格类型	土地在平稳正常情况、公开竞争市场条件下的出让土地使用权平均价格	土地在平稳正常情况、特定市场条件下的宅基地使用权平均价格，特定市场是指符合政策的集体组织内部流转或有偿退出下形成的市场	土地在平稳正常情况、公开竞争市场条件下的出让土地使用权平均价格
权利特征	土地限制分割处分。无抵押、地役权等他项权利的限制	土地限制分割处分且有转让流转条件限制。除不可抵押外，无地役权等他项权利的限制	土地限制分割处分。无抵押、地役权等他项权利的限制
备注	（1）土地开发程度为“五通一平”，是指宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯，宗地红线内场地平整；

（2）各用途集体建设用地的使用权平均价格为设定内涵条件下各级别的平均价格，非现状条件下的价格。

3、云城区集体建设用地平均地价水平为：

云城区集体各用途用地级别基准地价（内涵地价）

用途

级别	商服用地	宅基地	工业用地
地面地价

（元/平方米）	地面地价（万/亩）	地面地价

（元/平方米）	地面地价（万/亩）	地面地价 （元/平方米）	地面地价（万/亩）
一级	1296	86.40	1737	115.80	702	46.80
二级	1052	70.13	1485	99.00	582	38.80
三级	832	55.47	1256	83.73	453	30.20
四级	632	42.13	950	63.33	320	21.33
五级	448	29.87	680	45.33	180	12.00
六级	262	17.47	336	22.40	——	——
注: （1）商服用地级别基准地价为设定容积率1.0的地面地价；

（2）宅基地级别基准地价为设定容积率3.0的地面地价；

（3）工业用地级别基准地价为设定容积率1.0的地面地价。

（二）集体农用地基准地价

1、估价期日：2020年7月1日；

2、基准地价内涵：农用地基准地价是指在基本设施的平均状态下，针对不同级别或不同均质地域，按照不同用地类型进行评估，并由政府确定的某一估价期日某一设定年期土地权利的平均价格。集体农用地基准地价评估用途主要为耕地、园地、林地、坑塘水面四种用地类型，具体设定如下

云城区集体农用地基准地价内涵表

集体农用地类型	农用地	耕地、园地、林地、坑塘水面
土地使用权类型	集体土地承包经营权
土地承包经营

年期	耕地、园地、坑塘水面均为30年，林地为70年
基本设施状况	耕地	按照耕地（水田、水浇地）种植早稻-晚稻，耕地（旱地）种植春花生-秋甘薯的种植条件，设定宗地外道路通达且有水源保障、宗地内平整、大小适中、形状规则、有基本的排水与灌溉设施且田间道路密度适中。
园地	按照种植砂糖桔、龙眼的种植条件，设定宗地外道路通达且有水源保障、宗地内有基本的排水与灌溉设施。
坑塘水面	按照四大家鱼的养殖条件，设定宗地外道路通达且有水源保障、宗地内实现通电、有基本的排水与引水设施、大小适中、形状规则。
林地	按照种植经济林的种植条件，设定宗地外道路通达。
估价期日	2020年7月1日
备注	1、特定市场是指承包经营权在法定允许流转条件下的市场；

2、耕地的耕作制度是按照当地常年形成的耕作制度进行设定。
3、云城区集体农用地平均地价水平为：

云城区集体农用地各用途级别基准地价土地承包经营权地价表

级别

用途	Ⅰ级	Ⅱ级	III级
耕地（水田、水浇地）
设定内涵地价	元/平方米	52.96	48.68	44.33
万元/亩	3.53	3.25	2.96
耕地（旱地）
设定内涵地价	元/平方米	50.72	46.31	40.51
万元/亩	3.38	3.09	2.70
园地
设定内涵地价	元/平方米	42.60	38.02	34.78
万元/亩	2.84	2.53	2.32
林地
设定内涵地价	元/平方米	24.02	21.02	19.41
万元/亩	1.60	1.40	1.29
坑塘水面
设定内涵地价	元/平方米	56.50	52.03	45.22
万元/亩	3.77	3.47	3.01
六、基准地价查询路径

登陆云浮市自然资源局官网→频道首页→土地管理→关键字（搜索）。

七、基准地价如何参考使用

根据所需查询的价格时点确定适用的基准地价成果，再根据具体地址及用途在级别价基准地价图中确定对应的基准地价。该价格为统一设定内涵下的平均价格，仅作参考，宗地实际地价应根据自身开发利用条件等进行专业性修正。