云浮市云城区2021年度城镇国有建设用地标定地价更新项目政策解读

一、标定地价成果更新依据

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”以及《广东省自然资源厅转发自然资源部办公厅关于做好 2021 年度自然资源评价评估有关工作的通知》（粤自然资利用〔2021〕1223 号）文件规定，各地要严格按照自然资源部和省自然资源厅的有关工作要求，推动落实标定地价成果年度更新。我市云城区现行公布的标定地价为估价期日2019年1月1日的成果，现已超2年，本次标定地价更新工作有利于健全云浮市云城区公示地价体系，及时反映国有建设用地使用权出让价格的动态变化，优化土地资源配置。

二、标定地价的概念

标定地价是政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用、正常市场条件、法定最高使用年期或政策规定年期下，某一估价期日的土地权利价格。

标定地价是我国法定公示地价体系的一部分，是宗地地价中一定地域范围内设定的土地质量、个别条件、土地利用效益以及反映的地价水平等具有代表性、稳定性和易辨性，可作为该区域中地价比较标准的若干地块的价格，它反映的是更微观的具体宗地的价格。

三、标定地价编制的依据

1、《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修订，自2020年1月1日起施行）；

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修订，自2020年1月1日起施行）；

3、《广东省自然资源厅转发自然资源部办公厅关于做好2021年度自然资源评价评估有关工作的通知》（粤自然资利用〔2021〕1223 号）；

4、《标定地价规程》（TD/T 1052-2017）；

5、《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）；

6、《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》（自然资办发〔2020〕51号）；

7、《自然资源分等定级通则》（TD/T 1060-2021）；

8、《自然资源价格评估通则》（TD/T 1061-2021）；

9、城市发展规划、房地产市场状况。

四、标定地价编制过程

1、前期工作准备；

2、资料收集、整理；

3、外业调查；

4、内业调整、评估；

5、修正体系编制；

6、初步成果提交、审议；

7、意见征询；

8、公开听证；

9、专家评审验收；

10、上报市政府审批；

11、公布实施。

五、标定地价更新的意义

1、进一步完善公示地价体系；

2、进一步规范地产交易主体行为，引导地产市场有序地运行；

3、促进城镇土地合理配置，有助于建立公平、公开的地产市场；

4、有助于评估宗地地价；可应用于出让地评估、土地资产处置、土地资产抵押、税费确定依据等，为社会和企业认定估价结果提供参考。

六、标定地价更新重要调整内容

1、更新估价期日，由2019年1月1日调整为2021年1月1日；

2、调整公示范围面积、标定区域、标准宗地。

（1）公示范围调整：本轮2021年度成果更新的公示范围面积为34.13平方千米，约占云城区城镇国有建设用地70.04%。与2019年标定地价项目公示范围（130个标定区域，面积29.06平方千米，约占云城区城镇国有建设用地59.64%）相比，公示范围面积增加了5.07平方千米，占云城区城镇国有建设用地比例提高了10.40%；

（2）标定区域调整：包括云城街道、高峰街道、河口街道、安塘街道、思劳镇、腰古镇、南盛镇、前锋镇共8个镇街城市规划区范围的由133个标定区域连接构成的空间范围。共调整了85个区域范围边界，新增了5个可公示区域，调整2个列为不公示区域。本次更新评估对象用途划分为商服用地、住宅地、商住混合地、工业地、公共管理与公共服务用地(公用设施用地)五种用途,

（3）标准宗地调整：本次标定地价成果公示共133个标准宗地，涉及更改用途的标准宗地共1宗，涉及新增的标准宗地共5个。

3、云浮市云城区标定地价整体地价水平：

云浮市云城区标定地价水平

单位：元/㎡

地价

土地用途	地价区间	整体均价	价格类型
商服用地	2574~3695	2605	平均楼面地价
住宅用地	1158~1989	1810
商住混合用地	589~4070	1869
工业用地	205~2610	387	地面地价
公共管理与公共服务用地

(公用设施用地)	519	519
注：平均地价的统计口径为标准宗地净用地面积，由标准宗地按照对应的综合单价进行面积加权计算所得。

七、标定地价查询路径

登陆云浮市自然资源局官网→频道首页→地价管理→关键字（搜索“2021年度标定地价”）。

八、标定地价如何参考使用

根据所需查询的宗地位置确定适用的标定地价成果，标定地价系数修正法仅适用于待估宗地位于标定地价公示范围内。参照标定地价系数修正法的使用要求选择3个（含3个）以上可比标准宗地的标定地价进行修正评估，对于可比标准宗地位于不同标定区域的应进行区域因素修正。标准宗地与待估宗地均按基本公式进行计算，最后通过计算后的待估宗地与标准宗地的各修正系数的比值计算得出待估宗地的地价。