《云浮市云城区2021年度城镇国有建设用地标定地价更新项目成果》起草说明

我单位拟定了规范性文件《云浮市云城区2021年度城镇国有建设用地标定地价更新项目成果》。根据《广东省行政规范性文件管理规定》等有关要求，就文件制定有关事宜作说明如下：

一、文件的制定背景说明

（一）制定文件的必要性

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《广东省自然资源厅转发自然资源部办公厅关于做好2021年度自然资源评价评估有关工作的通知》（粤自然资利用〔2021〕1223号）等文件规定，需按规定程序抓紧完善公示地价的各项建设和管理任务，标定地价成果需进行年度更新，我局组织完成了《云浮市云城区2021年度城镇国有建设用地标定地价更新项目成果》（以下简称“项目成果”）的工作，该《项目成果》于2022年3月12日由我单位组织邀请广东省土地估价专家库中的专家对项目成果进行评审并通过了验收。为尽早应用该《项目成果》，健全我市云城区公示地价体系，更好地为经济建设及地价管理服务，经市政府批准后公布该成果。

（二）评估论证过程及结果

1、合法性。本《项目成果》经行政系统内征求意见，举行听证会、专家评审验收会和编制风险评估报告、公开征求公众意见和局内合法性审查。《项目成果》与现行法律法规政策无重大冲突，符合合法性要求。

2、合理性。《项目成果》，明晰了公示范围、标定区域、标准宗地的地价内涵、标定地价价格水平和修正体系，条文、用语、逻辑较清晰，结构合理。《项目成果》作为云浮市部门规范性文件，符合我市土地市场发展的客观现状。

3、协调性。《项目成果》是依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关规定，与其他法律、法规等设定的各项制度之间相互衔接协调，符合协调性相关要求。

4、可操作性。《项目成果》内容总体上符合云浮市云城区实际，针对性和可操作性较强。据《广东省自然资源厅转发自然资源部办公厅关于做好 2021 年度自然资源评价评估有关工作的通知》（粤自然资利用〔2021〕1223 号）文件规定，各地要严格按照自然资源部和省自然资源厅的有关工作要求，推动落实标定地价成果年度更新。为适应云浮市云城区地价市场发展情况，需及时更新标定地价，可操作性强。

《项目成果》的实施为健全云浮市云城区公示地价体系，充分发挥市场配置土地资源决定性作用，及时反映国有建设用地使用权出让价格的动态变化，优化土地资源配置。

二、法律法规政策依据

（一）法律、行政法规

1、《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修订，自2020年1月1日起施行）；

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修订，自2020年1月1日起施行）；

3、《中华人民共和国城乡规划法》（2019年4月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十次会议修订）；

4、《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过，自2021年1月1日起施行）；

5、《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过，自2016年12月1日起施行）。

（二）地方性法规、规章

《云浮市人民政府关于印发云浮市行政规范性文件管理办法的通知》（云府〔2022〕2号）。

（三）上级机关规范性文件、政策性文件

1、《自然资源部办公厅关于做好2021年度自然资源评价评估有关工作的通知》（自然资办发〔2021〕39号）；

2、《广东省自然资源厅转发自然资源部办公厅关于做好2021年度自然资源评价评估有关工作的通知》（粤自然资利用〔2021〕1223 号）。

三、文件的制定程序说明

1、通过招标选取技术队伍，制定初步成果；

2、征求市直、区直相关部门意见；

3、根据收回的意见修改成果后召开听证会；

4、根据听证会的意见修改成果后，2022年3月16日组织召开专家评审验收会，并通过了验收；

5、2022年7月通过了局法规科的合法性审查；

7、2022年9月2日通过了局的局务会议集体讨论研究。

四、主要内容说明

（一）主要内容概述

1、公示范围。本次云浮市云城区2021年度标定地价更新的公示范围为：云城街道、高峰街道、河口街道、安塘街道、思劳镇、腰古镇、南盛镇、前锋镇共8个镇街城市规划区范围的由133个标定区域连接构成的空间范围，公示范围土地面积共约34.13平方千米。

2、地价内涵。本轮标定地价的地价内涵是标准宗地在估价期日2021年1月1日平稳正常情况、公开竞争市场条件下，土地用途按标准宗地批准的开发利用用途设定，土地开发程度按标准宗地红线外现状基础设施开发条件、红线内现状平整条件设定，容积率按现状设定，土地使用年期按标准宗地相应用途法定最高使用年期设定（商服用地为40年，住宅用地为70年，工业用地为50年，公共管理与公共服务用地为50年），无抵押权、地役权等他项权利限制的国有土地出让使用权价格。

3、价格类型：商服用途的标准宗地价格类型包括首层楼面地价、平均楼面地价和地面地价，工业用途及公共管理与公共服务用地用途的标准宗地价格类型为地面地价，住宅用地及商住混合用途的标准宗地价格类型包括平均楼面地价和地面地价。价格单位为元/平方米，币种为人民币。

4、标定地价修正体系，主要为商服用地、住宅用地、商住混合用地、工业用地和公共管理与公共服务用地参照修正系数进行修正。

（二）文件拟确立的主要制度和措施。

本次标定地价更新工作主要参照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省自然资源厅转发自然资源部办公厅关于做好2021年度自然资源评价评估有关工作的通知》（粤自然资利用〔2021〕1223 号）以及《标定地价规程》（TDT 1052—2017）等相关政策法规、技术文件。标定地价更新健全云浮市云城区公示地价体系，充分发挥市场配置土地资源决定性作用，及时反映国有建设用地使用权出让价格的动态变化，优化土地资源配置。

（三）其它需要说明的情况。无。

五、部门法制工作机构审核意见

我局政策法规科同意《项目成果》通过合法性审查，制定主体、制定程序、制定权限和内容均符合合法性审核。。

六、行政系统内征求意见的采纳情况说明

我局征求市直相关部门意见，对部门提出的意见已对成果进行了完善，大部分为“无修改意见”。

七、公开征求意见的采纳情况说明

我局于2022年4月28日在云浮市自然资源局网站公开征求公众意见，至2022年5月27日征求意见结束。公告征求意见期间未收到意见和建议。

八、专家评审验收、听证的意见采纳情况等其他需要说明的情况

我局于2022年3月1日召开听证会，会后对听证意见进行修改完善。2022年3月12日组织邀请省专家库中的专家对项目成果进行评审，并顺利通过了验收。